Samotný projekt by měli mít uchazeči minimálně k nahlédnutí. Pozornost, kterou potenciální dodavatelé věnují obhlídce bytového domu, hodně napoví o seriózním přístupu k zakázce. Důležité je, aby měli všichni stejnou představu o stavebním díle jako investor.
Pokud nejste odborník na obnovu budov, nespoléhejte jen na vlastní znalosti a zprostředkované informace. Už při výběru zhotovitele vám může zásadně pomoci specialista na stavební dozor.
Délka záruky by se neměla objevovat mezi kritérii výběru, patří spíše mezi podmínky uzavření smlouvy. V případě, že se dlouhá záruka zkombinuje s nízkou cenou, je třeba si dát pozor. Je to velmi dobré kritérium pro eliminaci neseriózního dodavatele. Záruka totiž může snadno přesáhnout životnost této firmy. Netrvejte tedy na zbytečně dlouhé záruce. Obvyklá délka je pět let. Nejlepší zárukou je historie firmy dlouhodobě působící na stavebním trhu.
Každý nekvalitně vyhotovený detail snižuje životnost díla a je potenciálním problémovým místem. Proto se vyplatí zajistit nezávislý stavební dozor už před projektovou přípravou a realizací prací.
Specialista na stavební dozor vám může podstatně pomoci již při stanovení výběrových podmínek na realizátora. Během obnovy by měl pravidelně kontrolovat realizační práce. Nezapomeňte ho ve smlouvě pověřit i odpovědností za kontrolu faktur a dodržování předpisů o bezpečnosti při práci. Pokud mu dáte zplnomocnění, zastoupí vás i při kolaudaci bytového domu.
Provádět stavební dozor mohou pro tento účel pouze odborně způsobilé osoby. Seznam naleznete na stránce České komory stavebních inženýrů .
Kritéria výběru
Reference: Už při výběru oslovování uchazečů se řiďte referencemi. Získáte je například od správců obnovených bytových domů ve vašem okolí nebo přímo na internetových stránkách firem.
cena:Cenové nabídky musí vycházet z výkazu výměr, který je součástí projektu. V tomto tzv. rozpočtu bez cen jsou přesně specifikovány stavební a montážní práce a dodávky stavebních materiálů, jakož i použití strojů a zařízení, jejich měrné jednotky a množství měrných jednotek. Měli byste trvat na tom, aby byly jednotkové ceny během výstavby neměnné. Důvodem pro změnu ceny za určitých okolností může být prokazatelný výrazný nárůst cen materiálu např. o více než 5%. Pokud však výstavba netrvá déle než tři měsíce, i zde je možnost dohodnout se zhotovitelem pevné jednotkové ceny. Platí zásada, že dohodnuté jednotkové ceny a rozsah prací jsou kdykoliv kontrolovatelné. Pokud vy nebo potenciální realizátor zjistíte, že by se mělo realizovat něco, co v projektu nebylo zohledněno, třeba takový dodatek ocenit v samostatné příloze nabídky.
Platební podmínky: Nedávejte zálohy a plaťte jen za řádně provedené práce. Záminka, že záloha slouží na nákup materiálu, je neopodstatněná. Seriózním firmám dává dodavatel materiálu zboží na fakturu a často s dlouhou dobou splatnosti. Důležité je ve smlouvě zakotvit možnost tzv. zádržného, to znamená, že realizační firmě doplatíte například 5% z celkového rozpočtu až po odstranění vad a nedodělků. S doplacením má smysl vyčkat i několik měsíců po předání díla.
Certifikované zateplovací systémy: Pokud chcete mít jistotu, že použitý zateplovací systém je kvalitní a stavební materiály jsou navzájem kompatibilní, trvejte na použití certifikovaných zateplovacích systémů s příslušným evropským technickým schválením ETA pro ETICS a osvědčením shody vydaným Technickým a zkušebním ústavem stavebním.
Autorizované firmy: Stanovte si podmínku, že o realizaci se mohou ucházet pouze autorizované montážní firmy, které jsou proškoleny přímo u výrobců konkrétních zateplovacích systémů.
Technické zázemí: Firmy, které se profesionálně zabývají zateplováním, mají většinou vlastní nářadí. Pokud mají lávky nebo lešení pouze pronajaté, při nevyhovujícím počasí nebo problémech s personálními kapacitami se realizace může prodloužit a realizátorovi narůstají i poplatky za pronájem. Už při jejich výběru si proto zajistěte, aby si zvýšené náklady v takových situacích nemohli uplatňovat u vás. Na realizaci prací z lávek musí mít firma oprávnění a její pracovníci musí být proškoleni na jejich montáž a obsluhu, jinak může inspektor bezpečnosti a ochrany zdraví práce zastavit. Hrozí i nemalá pokuta.
Personální kapacity a komplexnost dodávky: Zajímejte se o to, zda bude mít dodavatel dostatek kvalitně zaškolených pracovníků v době realizace vaší zakázky. Ověřte si, zda bude jednotlivé práce realizovat přímo, nebo přes subdodavatele. Ideální je, pokud i související práce (např. Klempířské práce, úprava hromosvodu, sanace balkonů, lodžií a teras) zajišťuje hlavní zhotovitel. V každém případě je pro vás výhodnější, aby se záruka vztahovala na jednoho realizátora. Zhotovitel by vám měl sdělit, jaké firmy budou v případě prací jeho subdodavateli a prokázat, že právě pracovníci provádějící obnovu bytového domu mají osvědčení na konkrétní zateplovací systém ETICS.
Lhůta výstavby: Předem se ptejte na počet pracovníků na stavbě. Harmonogram jejich nasazení bývá přílohou smlouvy. Tak budete moci později průběžně kontrolovat, zda práce postupují podle plánu, a včas zasáhnout. Případné nedodržení lhůty výstavby bývá na základě smlouvy sice sankcionováno, ale uplatnění pokut může být jen slabou náplastí na problémy související s prodloužením prací.